超八成城市库存消化周期缩短利息杠杆

受政策利好推动，重点城市新房成交复苏，带动库存去化压力得以缓解。

CRIC 监测数据显示，11 月重点 30 个城市成交面积创年内新高。受此带动，30 城库存规模同环比齐降，有 25 城新建商品住宅消化周期环比缩短，六成城市消化周期缩短至 18 个月以内。

从行业整体来看，房地产库存出清窗口期开启。国家统计局数据显示，商品房待售面积增幅连续 5 个月下降。

目前行业仍处于去库存、供求平衡周期，随着库存总量减少、需求持续释放，预计供求关系将迎来进一步改善。

01 11 月重点 30 城库存面积同环比双降

得益于供应放量 + 新政密集叠加，利好效应持续，11 月新房成交面积创年内新高，30 个重点城市整体成交 1534 万平方米，环比微增 3%，同比增长 20%。上海、深圳、青岛、郑州、南京、苏州、合肥等城市单月成交同环比齐增。

受此影响，30 个重点监测城市整体供求比由上月的 0.46 增至 0.61，其中 29 城供求比均在 1 以下，只有无锡一城供求比为 1.3。

同时，11 月重点 30 城库存面积总量同环比齐降。

据 CRIC 监测数据显示，重点 30 城库存面积总量为 22684 万平方米，环比下降 2.6%，同比下降 6.0%。其中，成都、武汉和广州三城库存规模较高，均在 1500 万平方米以上。

从库存涨跌情况来看，库存总量环比下降的城市有 28 个，西安环比持平，无锡库存规模环比增长 1%。同比来看，有 23 个城市库存规模较去年同期下降，厦门、济南和嘉兴库存规模同比降幅均在两成以上。

02 超八成城市库存消化周期缩短

随着新房市场复苏，整体库存规模下降，重点城市库存消化周期也进一步缩短。

付凌晖在会上表示，从10月份主要指标来看，主要表现为“三个回升、两个稳定、一个提振”。“三个回升”指市场销售、服务业和进出口明显回升。从市场销售看，受消费品以旧换新政策带动，10月份社会消费品零售总额同比增长4.8%，比上月加快1.6个百分点。从服务业看，10月份服务业生产指数同比增长6.3%，比上月加快1.2个百分点，连续两个月加快，是今年以来服务业生产指数的最高增速。从进出口看，我国货物贸易竞争优势继续显现，10月份货物进出口总额同比增长4.6%，比上月加快3.9个百分点。

CRIC 监测的重点 30 城中，有 25 个城市消化周期环比下降，占比超过八成，这些城市库存消化周期降幅多在 10% 以内。

其中，深圳、厦门等因短期成交稳增，去化周期同环比齐跌。具体来看，11 月深圳去化周期为 21.3 个月，环比下降 17%，同比大幅下降 21%；厦门去化周期缩短至 18 个月以内，11 月去化周期为 16.7 个月，同环比分别减少 4%、12%。

典型如深圳，今年 9 月以来，深圳利好政策不断，降低购房门槛、取消普宅标准调整税费政策、提高公积金贷款额度等，市场活跃度明显提升，11 月深圳新房成交面积达到 101.31 万平方米，近年来单月成交面积首次突破百万平方米，环比增长 79%，同比增长 1.9 倍。去化周期也从今年 5 月 29.6 个月高点缩短至 21.3 个月。

此外，南京、合肥、郑州去化周期环比降幅也较为显著，环比降幅均在 10% 左右。

同比来看，重点 30 城消化周期仅厦门和深圳有所缩短，其余 28 城同比均呈现上涨趋势。

从绝对量来看，目前已有12 个城市消化周期缩短至 18 个月安全值以内，比上个月增加了 4 城。

其中杭州商品住宅消化周期最短，只有 8.8 个月，杭州近一年整体库存消化周期都在 10 个月以内。此外，合肥、上海、成都等热点城市库存消化周期也都维持在 18 个月以内。

除此之外，珠海、惠州、长春、无锡等 6 个城市消化周期在 30 个月以上，这些城市主要以成交低位徘徊的二三线城市为主，整体仍面临较大的去库存压力。

03 结语

‌ "去库存"成为 2024 年房地产行业的重要任务。

自 4 月政治局会议首次提出"统筹研究消化存量房产"，政策重点转向去库存，随后各项支持地方收购存量商品房用作保障房的支持政策出台，各城市收购存量房也进入了落地阶段。

与此同时，需求端利好政策不断发布，市场信心进一步提振，新房成交复苏，市场出现止跌回稳信号，预计新房成交环比有望持续回升，重点城市去库存压力还将进一步缓解，而成交延续疲软的城市库存压力还将有增无减。

本文来自微信公众号"丁祖昱评楼市"利息杠杆，作者：编辑部，36 氪经授权发布。

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